gebiedsontwikkeling

Tags

ambtenaren Amsterdam burgerparticipatie collectieve intelligentie democratische vernieuwing dialoog eigenaarschap gebiedsatelier gebiedsontwikkeling gemeenteraad gemeenteraadsverkiezingen grondbeleid koekoeksklokparticipatie leiderschap lichtheid lokale democratie lokale initiatieven maatschappelijke gebiedsontwikkeling menselijke maat omgevingsvisie omgevingswet organische gebiedsontwikkeling organisch ontwikkelen participatie participatiesamenleving publiek domein publieke zaak regio Rotterdam samen stad maken schurende verhalen sociaal kapitaal stadmakers stadsontwikkeling systeemwereld technocratie tijdelijkheid Utrecht Utrechtse Ruimtemakers vastgoed waardecreatie wijkaanpak wijkcoöperatie wonen Zwolle
 

coronacrisis en de toekomst van gebiedsontwikkeling

Onderstaand verhaal over de lessen uit de coronacrisis voor gebiedsontwikkeling schreef ik voor gebiedsontwikkeling.nu

Frans Soeterbroek, adviseur maatschappelijke gebiedsontwikkeling, legt in zijn #crisiscollege uit hoe we de nieuw ontdekte zin van ons leven en gemeenschapszin kunnen aanwenden voor gebiedsontwikkeling. Mits we er werk van maken, waarschuwt Soeterbroek daarbij, want anders keren we na de crisis weer terug naar het oude normaal. “Hoe voorkomen we dat geld in de vorm van winsten en speculatie wegvloeit? En hoe kunnen we juist lokale netwerken bouwen waar we samen waarde creëren en opbrengsten herinvesteren?”

Ik kreeg het verzoek om iets te schrijven over de lessen van de coronacrisis voor de wereld van gebiedsontwikkeling. Dat is best lastig want het lijkt nu even over heel andere dingen te gaan dan de logica van die wereld. Maar misschien is dat ook gelijk de belangrijkste les die er valt te trekken: de aanpak van gebiedsontwikkeling veel beter verbinden met wat nu boven komt drijven als waar het echt over moet gaan als we op onszelf zijn teruggeworpen. Dan heb ik het over gezondheid, onze leefruimte, de publieke zaak, saamhorigheid, de improvisatiesamenleving en onze collectieve intelligentie. Voor wat het waard is: hier mijn eerste lessen.

(meer…)
14 april 2020
0 reacties
, , , ,
 

griezelen bij beelden van de gezonde wijk

Er was deze week commotie op sociale media over borden met idealen voor de  leefbare wijk die de provincie Utrecht neer had laten zetten in de hal van het provinciehuis. De provincie had die idealen door een adviesbureau laten opstellen om de discussie over de wijk van de toekomst uit te lokken. Vooral de tekst op het bord ‘gezonde wijk’ riep nogal wat weerstand op. Het idee over het verzamelen van punten voor je gezonde en duurzame gedrag waarmee je als bewoners gunsten verwerft riep associaties op met een totalitaire overheid. Dat het op de borden wemelde van de buurtbeveiligers, coaches en buurtconcierges en er ook het feest werd gevierd van de datagedreven ‘smart city’  versterkte het beeld van Big Brother is Watching You. 
Wat me vooral opviel is dat aardig wat politici van links tot rechts uit de gemeenteraad van Utrecht hun best deden zich hiervan te distantiëren. De tweet die de discussie losmaakte was van een lokale politicus (Cees Bos) en dat riep veel reacties op van zijn collega’s die eensgezind waren in hun afkeer. Ik viel van mijn stoel van verbazing bij zoveel selectieve verontwaardiging want eerlijk gezegd lees ik dit soort teksten al jaren in de plannen voor mijn eigen stad Utrecht, waar diezelfde politici over het algemeen bij staan te juichen.

(meer…)
16 februari 2020
4 reacties
, , , , , , , ,
 

Het democratisch gat bij gebiedsontwikkeling in de geest van de omgevingswet

Eind 2016 werd ik gevraagd om mee te denken over de organische gebiedsontwikkeling in de Noordvleugel van de Randstad en dat deden we op een toepasselijke plek, het Hembrugterrein in Zaanstad. Ter plekke werd tijdens een rondleiding terloops opgemerkt dat de eigenaar van het terrein, het Rijksvastgoedbedrijf net had besloten om het gehele gebied in 1 keer op de markt te brengen. Dat betekende feitelijk dat er een einde kwam aan het organische proces dat met gemeente, provincie en lokale ondernemers in gang was gezet. Ik sprak mijn teleurstelling daarover uit omdat ik voor me zag hoe een bijzondere gebiedsontwikkeling (organisch = stap voor stap, voortbouwen op wat er is, met open eindbeeld en lokaal gestuurd) werd ingeruild voor iets heel klassieks en topdowns. En ik vond het eigenlijk ook een beetje vals spel: veel partijen droegen bij aan een bijzondere vorm van waardeontwikkeling en toen het terrein lekker in de schijnwerpers stond trok de eigenaar zijn eigen plan en incasseerde de opbrengst. 

(meer…)
8 mei 2019
0 reacties
, , , , ,
 

Zet eens een schaftkeet neer in plaats van een plan te maken

Het is op dit moment een van lastigste vragen in de wereld van stads- en gebiedsontwikkeling: welke ruimte blijft er voor een meer organische (dingen laten ontstaan, ruimte voor experiment, geleidelijke groei) en maatschappelijke (bottom up, democratisch proces, maatschappelijk waarden centraal, baten ten gunste van de gemeenschap) aanpak nu de druk zo groot is om snel en grootschalig te bouwen. De planningsmachine draait op een hechte band tussen overheid en ontwikkelaars/bouwers en drukt die alternatieve benaderingen naar de marge.
Tijd om te onderzoeken of het echt niet anders kan en hoe dan. Vorige week kreeg ik die kans op twee plekken. Ik mocht meedenken over de gebiedsstrategie voor de Tippe, de volgende bouwfase van VINEX-wijk Stadshage in Zwolle en ging twee dagen later met 25 Utrechtse ambtenaren op bezoek in de nieuwbouwwijk Oostwold in Almere.

Voor de Tippe gingen we op zoek naar een nieuwe mix van programmatisch en organisch  ontwikkelen en in Oosterwold zagen we wat het betekent om de ontwikkelketen radicaal om te draaien. Pionierende zelfbouwers ontwikkelen zelf (uiteindelijk 15000) woningen en een nieuwe gemeenschap inclusief aanleg van wegen, stadslandbouw, energievoorziening, waterbeheer, een afvalstoffensysteem en gemeenschapsvoorzieningen. Wat valt uit beide praktijken te leren? (meer…)

29 maart 2018
0 reacties
, , , , , ,
 

Als ontwikkelaars het niet kunnen dan doen we het wel zelf

Lokale overheden (in dit geval de G32 en de gemeente Utrecht) hebben onlangs weer een nieuw samenlevingscontract gesloten met bouwers, beleggers en ontwikkelaars: het manifest binnenstedelijke gebiedstransformaties. Daarin wordt er in de aanloop naar een nieuw kabinet een claim gelegd op medefinanciering door het rijk van een geraamde kostenpost van 3,6 miljard euro om het bouwen in transformatiegebieden voor ontwikkelaars rendabel te maken. Letterlijk staat er in het manifest:
“De meeste marktpartijen kunnen alleen in deze locaties investeren als er voldoende en tijdig zicht is op te behalen rendementen en als de aan binnenstedelijke gebiedsontwikkelingen inherente risico’s door de overheid voldoende gemitigeerd worden.”
Dit bedrag is gebaseerd op een onderzoek in opdracht van projectontwikkelaars (BPD en Neprom) waarin staat dat er binnenstedelijk 25.000 euro per huis moet worden gesubsidieerd anders bouwt de markt 129.000 huizen minder in transformatiegebieden. De betrokken gemeenten sluiten zich bij deze claim aan. De vraag die zich opdringt: is er geen alternatief voor je zo afhankelijk te maken van de rendementen, aanpak en wensen van de ontwikkelaars?

(meer…)

12 maart 2017
0 reacties
, , , , , , , , , , ,
 

De stad bouwen op maatschappelijk waarden, hoe doe je dat?

Najaar 2015 organiseerden de Utrechtse Ruimtemakers en de gemeenteraad van deze stad een bijeenkomst over maatschappelijke gebiedsontwikkeling. Daar is het idee geboren om bij gebiedsontwikkeling te gaan werken met een maatschappelijk programma van eisen (MPvE). Dat werd gezien als een hefboom om minder vanuit gebiedsexploitaties en fysieke ingrepen te werken en meer vanuit een rijk beeld van maatschappelijke waarden, kosten en baten. Juni 2016 heeft de gemeenteraad in een bijna raadsbreed gesteunde motie dat idee van zo’n MPvE vastgelegd.
Het enthousiasme om daarmee aan de gang te gaan binnen de gemeentelijke organisatie is begrijpelijkerwijze niet gelijk groot. Er wordt al gewerkt met het instrument  stedenbouwkundig programma van eisen (SPvE) waar uiteraard maatschappelijke doelen ook een plek hebben en de gemeente probeert daarin/daarnaast meer te gaan sturen vanuit het concept van gezonde verstedelijking (‘Healthy Urban Living’) . Er rust dan ook een hoge bewijslast op het idee van het MpvE: maak het maar eens concreet en laat zien wat dat aan de huidige praktijk nog kan toevoegen en of dat ook tot andere keuzes zou leiden.

Inmiddels is er op verschillende plekken daarover nagedacht. De Utrechtse Ruimtemakers deden een eerste vingeroefening ermee voor het Westplein in het stationsgebied en de gemeente organiseerde een gesprek over wat zo’n idee zou betekenen voor de zogeheten NPD-strook in Overvecht. Daar zijn hoopgevende conclusies uit te trekken die ook voor andere steden interessant zijn.

(meer…)

17 februari 2017
3 reacties
, , , , , , ,
 

een tochtige betonplaat als huiskamer van de stad

Stel, je woont in een van de meest progressieve steden van Nederland, zowel qua cultuur als politieke verhoudingen. Je weet uit analyses van de economische- en bankencrisis en het klimaatdebat dat het wezenlijk anders moet in de stedenbouw. Niet meer bouwen voor vastgoedbubbles, minder afhankelijk worden van banken, beleggers en ontwikkelaars, radicaal kiezen voor een circulaire economie en een groene klimaatadaptieve stad. Voor een rechtvaardige stad met minder afstand tussen mensen met veel en weinig kansen. En voor zeggenschap van mensen over hun eigen stad en leefomgeving.

Dat treft, want in diezelfde stad hanteert het gemeentebestuur als filosofie om de stad samen met de bevolking te maken en wordt er ook op veel plekken gepoogd om bewoners, lokale initiatiefnemers en zelfbouwers wat meer de wind in de rug te geven. Wat daarbij helpt is dat het de stad met het hoogste opleidingsniveau van het land is met heel veel kleine ondernemers. De stad heeft ook de luxe om scherpe keuzes te maken want ze is zeer gewild om in te wonen, werken, verblijven en investeren.
In diezelfde stad heeft de gemeentelijke Rekenkamer recent de grote financiële problemen met het muziekcentrum laten onderzoeken waar klip en klaar uit naar voren komt dat vastgoed ontwikkelen behoorlijk los kan groeien van de wereld waar het eigenlijk voor bedoeld is en die wereld opzadelt met onbetaalbare exploitatielasten.

Wanneer het gemeentebestuur van die stad, Utrecht, maart 2016 met een ruimtelijke strategie naar buiten komt dan zou je op grond van het voorgaande ongeveer de volgende tekst kunnen verwachten:

(meer…)

30 maart 2016
1 reacties
, , , , , , , ,
 

Organische stads- en gebiedsontwikkeling crisishype? Mooi niet!

Vorige week mocht ik optreden voor het kennisnetwerk van de opleiding Master of City Development (MCD).  Het is een opleiding waarin stads- en gebiedsontwikkeling nog vooral wordt behandeld als een een-tweetje tussen overheid en grotere marktpartijen en waar de bouwprogrammering van de stad centraal staat.  Het voelde een beetje als het hol van de leeuw want ik kwam als mede-auteur en -redacteur van dit boek vertellen over de kracht van het nieuwe stadmaken.  Ik vertelde dat al die kleine (en steeds meer grote) burgerinitiatieven in steden en dorpen staan voor een brede onderstroom in de samenleving waarbij mensen meer greep wil krijgen op de eigen omgeving en ook ruimte zoeken om de dingen op hun eigen manier te doen. Ik heb benadrukt dat dit van de overheid vergt dat ze uit de een-tweetjes met de markt stapt en meer samen met de bewoners de stad gaan maken. De benadering van organische stads- en gebiedsontwikkeling is dan het interessante vehikel om de brug tussen lokaal initiatief en de grote wereld van stadsontwikkeling te slaan. Mijn verhaal raakte wel iets bij de toehoorders maar aan het eind vroeg wel iemand ter geruststelling van zijn eigen gemoed of deze benadering niet keurig aanvullend is op de klassieke manier van ontwikkelen. Mijn eerlijke antwoord: ik hoop het niet. Want die klassieke manier doet de steden geen goed. Bouwproductie en grondexploitatie staan centraal en niet het geluk van de stadsbewoner, het levert ons over aan partijen die de stad met geleend geld maken (schuldeneconomie) en er is te weinig respect voor de kracht van geleidelijke organische verandering van de stad. (meer…)

9 maart 2016
6 reacties
, , ,
 

Maatschappelijke gebiedsontwikkeling smaakt naar meer

Op 10 september organiseerden we als netwerk van Utrechtse Ruimtemakers met de gemeenteraad in onze stad een bijeenkomst over ‘samen sturen bij gebiedsontwikkeling’. Lees hier het mooie verslag van deze bijeenkomst.
Vanuit de raad waren er zowel leden die zich bezig houden met participatie als leden uit de hoek van stad en ruimte. Het was ook de bedoeling om een steviger brug tussen die werelden te bouwen.
De centrale vraag: hoe betrek je de stad beter bij gebiedsontwikkeling en wat betekent dit voor de sturende rol van de raad? We hebben bij drie concrete projecten in de stad onderzocht hoe je a- stuurt op maatschappelijke meerwaarde, b- de onderonsjes tussen overheid en markt openbreekt en c- waardecreatie door nieuwe stadmakers beter kunt honoreren. Dat geheel hebben we gelabeld als ‘maatschappelijke gebiedsontwikkeling’ en dat bleek een schot in de roos. (meer…)

18 september 2015
5 reacties
, , , , ,
 

Vijf hefbomen voor stads- en gebiedsontwikkeling nieuwe stijl

Eind oktober organiseerden we met ons netwerk van Utrechtse Ruimtemakers het ‘enige echte Utrechtse vastgoeddiner’. Het was een reactie op het Utrechtdiner dat eerder plaatsvond bij de Expo in Munchen waar de klassieke partijen die de stad maken elkaar ontmoetten. Wij bouwden bij ons diner aan een nieuwe tafelschikking voor vastgoed- en gebiedsontwikkeling waar lokale initiatiefnemers een prominente plek aan tafel hebben. De 100 aanwezigen rouleerden over tien thematafels. Ruimtemaker Marit Overbeek schreef er dit mooie verslag over.
De oogst van de avond was rijk genoeg om er wat bredere lessen uit te halen voor Utrecht en andere steden en ik heb met het oog daarop de verslagen van de tafels nog eens doorgenomen. Hieronder zijn ze vertaald in vijf bewegingen die we met elkaar graag gemaakt zien worden. Het lijkt me een mooie basis voor verdere gesprekken tussen initiatiefnemers, lokale overheid en de vastgoedsector (bouwers, ontwikkelaars en beleggers). Zo bouwen we stap voor stap aan die nieuwe tafelschikking.

(meer…)

17 november 2014
0 reacties
, , , , , , , , , ,