17 november 2014
Door Frans Soeterbroek
Reacties
Tags
gebiedsontwikkeling, initiatiefnemers, klein maken, ontwikkelaars, organische gebiedsontwikkeling, stadsmakers, tafelschikking, Utrecht, vastgoed, vastgoeddiner, waardencreatieZeg het voort
Vijf hefbomen voor stads- en gebiedsontwikkeling nieuwe stijl
Eind oktober organiseerden we met ons netwerk van Utrechtse Ruimtemakers het ‘enige echte Utrechtse vastgoeddiner’. Het was een reactie op het Utrechtdiner dat eerder plaatsvond bij de Expo in Munchen waar de klassieke partijen die de stad maken elkaar ontmoetten. Wij bouwden bij ons diner aan een nieuwe tafelschikking voor vastgoed- en gebiedsontwikkeling waar lokale initiatiefnemers een prominente plek aan tafel hebben. De 100 aanwezigen rouleerden over tien thematafels. Ruimtemaker Marit Overbeek schreef er dit mooie verslag over.
De oogst van de avond was rijk genoeg om er wat bredere lessen uit te halen voor Utrecht en andere steden en ik heb met het oog daarop de verslagen van de tafels nog eens doorgenomen. Hieronder zijn ze vertaald in vijf bewegingen die we met elkaar graag gemaakt zien worden. Het lijkt me een mooie basis voor verdere gesprekken tussen initiatiefnemers, lokale overheid en de vastgoedsector (bouwers, ontwikkelaars en beleggers). Zo bouwen we stap voor stap aan die nieuwe tafelschikking.
Van rekenmodellen naar maatschappelijke meerwaarde
Aan de tafel met als thema ‘de nieuwe gebiedsmakelaar’ stonden de fraaie resultaten van vier jaar Glamourmanifest en Meer Merwede centraal. Het viel op dat er veel gemeentemensen en ontwikkelaars aanschoven die alles wat zich niet snel in stenen en geld uitdrukt zien als gefröbel in de marge. Dat was schrikken en daar mag wel eens radicaal iets aan veranderen. Het wordt tijd dat ‘zachte’ waarden een volwaardige rol spelen naast de harde kant van bouwen en grondexploitatie en dat overheden en ontwikkelaars meer feeling krijgen bij hoe je geweldige plekken maakt (‘placemaking’).
Dat begint met op een andere manier naar gebiedsdynamiek leren kijken. Initiatiefnemers worden steeds meer gewaardeerd om hun ondernemerschap maar wordt wel gezien wat er met de gebieden gebeurt waar ze actief zijn? Dat ze zorgen voor levendigheid, nieuwe verbindingen tussen mensen/partijen, nieuwe hefbomen voor ontwikkeling en een nieuw aantrekkelijk verhaal rond plekken? En dat ze waarde weten te creëren door verkokerde werelden kort te sluiten. Communitybuilding, cultureel ondernemerschap, duurzaamheid en gebiedsontwikkeling vervloeien in veel van de gebiedsinitiatieven.
Aan de tafel met als thema gebiedscoöperaties werd dit proces van waardecreatie mooi geïllustreerd: ‘In Buiksloterham kwamen – bij toeval – een aantal punten samen: zelfbouwers die als vanzelf gebruik maken van elkaars ideeën, gereedschappen en contacten; een bedrijf dat actief was met energie, vervuilde grond. Hieruit is een verbindend verhaal: een volledig zelfvoorzienend gebied ontwikkelen.’
Die toegevoegde waarde moet meer dan nu meegewogen worden bij de vraag hoe je de rol van initiatiefnemers waardeert en steunt. En initiatiefnemers zelf zullen wat harder moeten lopen om naar de gemeente, corporaties en de inwoners van de stad zichtbaarder maken wat hun initiatieven op dit vlak opleveren.
2- Van tijdelijkheid naar experimenteren en groeien
Aan de tafel waar het ging over het verduurzamen van tijdelijke initiatieven luidde een van de conclusies: ‘niets is zo permanent als tijdelijkheid: hiermee kan je beginnen aan een nieuwe waarde, identiteit en initiatief geven aan een gebied.’ En aan de tafel ‘gemeentelijk vastgoedbeleid en de beweging van onderop’ werd geconcludeerd: ‘het experiment is zo belangrijk omdat er niet meer 1 maar 100 manieren van ontwikkelen zijn.’ Deze 2 citaten geven dat een hard onderscheid tussen tijdelijk gebruik en ‘echte’ ontwikkeling ons in de weg zit. Wanneer je weet dat ieder (dus ook tijdelijk) initiatief sporen nalaat kun je daar maar beter je voordeel mee doen.
Het minste dat mag gebeuren is dat samen met de initiatiefnemers die tijdelijk een gebied of gebouw mogen gebruiken een analyse wordt gemaakt van wat ze teweeg hebben gebracht en wat nodig is om de volgende stap te zetten. Laat die kennis niet verloren gaan. Een andere les: leg de exploitatie van leegstaand maatschappelijk vastgoed niet in handen van partijen die alleen maar gericht zijn op de functie van kraakwacht.
De gemeente doet er goed aan in zijn eigen manier van gebiedsontwikkeling het harde onderscheid tussen tijdelijk gebruik en duurzaam gebruik vloeibaar te maken. Met een ontspannen en organische blik op de ontwikkeling van de stad zijn gebieden steeds in ontwikkeling, nooit ‘af’ en vervloeiden de werelden van tijdelijk en duurzaam gebruik. Bij project- en gebiedsontwikkeling nieuwe stijl is het concept experimenteer- en groeiruimte beter op zijn plaats dan tijdelijkheid.
De initiatiefnemers in de stad zullen overigens zelf ook kritisch moeten zijn op de rol van tijdelijkheid als smeermiddel en pauzenummer voor gebieds- en vastgoedontwikkeling oude stijl.
3- Van institutionele partijen naar pioniers en eindgebruikers
Met name aan de tafels waarin het ging over het ontstaan van een beweging van lokale stadsmakers (‘nieuwe tafelschikking’) en over ‘ontwikkelen zonder ontwikkelaars’ kwamen mooie voorbeelden van ketenomkering voorbij. Begin bij gebiedsontwikkeling en bouwopgaven met een zoektocht naar pioniers en potentiële eindgebruikers en geef het ontwikkelproces samen met hen vorm. Daarmee boor je ook meer potentieel aan voor (collectieve) zelfbouw, heb je een natuurlijke partner voor de beleggers en dwing je ontwikkelaars om zich beter te verbinden met de wensen en belangen van gebruikers.
Dit smaakt absoluut naar meer en hier is voor Utrecht (en ik denk vele andere steden) nog veel te winnen. Initiatiefnemers doen er goed aan om zich met enige trots en brutaliteit op te werpen als pionier en potentiële eindgebruiker en die inzet collectief maken in de vorm van gebiedscoöperaties en beleggerscollectieven.
4- Van grote programma’s naar behapbare brokken
De gemeente was naar Munchen getogen met in de hand een bidbook teneinde Duitse beleggers te verleiden om in de bouw van vrij sector huurwoningen te investeren. Nieuw aan deze benadering is dat de gemeente de ontwikkelaars overslaat en zelf op zoek gaat naar beleggers. Aan de tafel waar het over dit bidbook ging werden indringende vragen gesteld over deze aanpak: waarom worden deze bouwopgaven niet bekeken vanuit het bredere perspectief van gebiedsontwikkeling, waarom worden initiatiefnemers die op die plekken actief zijn niet betrokken en waar blijven de Nederlandse kleinere beleggers?
Er kwamen mooie voorbeelden voorbij van projecten elders in Nederland waar ‘familiekapitaal op zoek naar maatschappelijk nut’ werd aangeboord. Geconstateerd werd dat de Utrechtse aanpak daar slecht op afgestemd is. Met name het feit dat de gemeente deze woningen in grote contingenten in de markt zet plaatst bouwgroepen en kleine beleggers buitenspel. Dat zou anders moeten en kunnen door in behapbare porties aan te besteden en meer vanuit co-creatie (zie hieronder) te werken. Dit is tamelijk urgent omdat met de aantrekkende woningmarkt de verleiding van grootschalig ontwikkelen weer groot is.
Lokale initiatiefnemers kunnen met de gemeente nadenken over hoe je bouwprogramma’s in gebiedsontwikkeling integreert. En op welke wijze je de drempel verlaagt voor collectieven die zelf willen ontwikkelen en voor familiekapitalen op zoek zijn naar nuttige bestemmingen.
5- Van aanbesteden naar co-creatie
Met name aan de tafels die gingen over het Utrechtse bidbook en over vastgoedontwikkelaars nieuwe stijl (‘voorbij het cliche van de vastgoedcowboy’) was een prominent thema hoe de huidige wijze van aanbesteden bij gemeenten een proces van co-creatie in de weg zit. Treffend was een opmerking van een meedinerende ontwikkelaar die gefeliciteerd werd met het winnen van een tender in Amsterdam: ‘ik werk liever samen met de gemeente dan een wedstrijd te winnen’.
Aan vele tafels werd zorg geuit over de verzakelijking van het aanbesteden en ontwikkelen waarbij doorgaans alleen de laagste prijs telt. Het werkt belemmerend op waarde(n)creatie. ‘Waarde zit in mensen’ en ‘je weet nooit voor welke verrassingen komt te staan’ waren verzuchtingen die deze zorg onderstrepen. Er werd alom de wens geuit om meer vanuit gedeelde liefde voor het gebied te werken en ergens gaat bij het klassieke aanbesteden de aandacht daarvoor verloren.
Het door het Utrechtse college omarmde principe van ‘samen maken we de stad’ zou zich in gebieds- en vastgoedontwikkeling kunnen en moeten vertalen in vormen van co-creatie. Het is zinvoller om samen met eindgebruikers en daarmee verbonden ontwikkelaars/initiatiefnemers goeie plekken voor de stad te ontwikkelen dan om nauw omschreven producten ‘in de markt weg te zetten’. De initiatiefnemers kunnen hier een rol in spelen door zich te verbinden met (nieuwe) ontwikkelaars die met liefde voor de stad en locaties aan het werk zijn en samen met hen de gemeente verleiden tot een proces van co-creatie.
De dubbele beweging
De vijf hierboven beschreven bewegingen zullen pas echt zichtbaar worden als er aan twee kanten van het spectrum iets fundamenteel verandert. De stadmakers nieuwe stijl zullen zichzelf in de vorm van gebiedscoöperaties, beleggerscollectieven en lokaal verankerde ontwikkelaars groot genoeg moeten maken om een factor van betekenis te worden. En aan de andere kant zal de lokale overheid kleiner en organischer moeten denken en handelen en zich moeten bekwamen in waardencreatie middels coproductie.
Als beide werelden op deze wijze naar elkaar toegroeien kan er zomaar een praktijk van vastgoed- en gebiedsontwikkeling ontstaan die wordt herkend als ‘samen met liefde en aandacht de stad maken’. En daar moet het toch om gaan.
Geef een reactie