wonen

Tags

ambtenaren Amsterdam burgerparticipatie collectieve intelligentie community democratische vernieuwing eigenaarschap gebiedsontwikkeling gemeenteraad gemeenteraadsverkiezingen knutselen koekoeksklokparticipatie leiderschap lichte sturing lichtheid lokale democratie lokale initiatieven maatschappelijke gebiedsontwikkeling maatschappelijke zelfsturing menselijke maat omgevingswet ontwerpers organische gebiedsontwikkeling organisch ontwikkelen participatie publiek domein publieke zaak regio Rotterdam samen stad maken schurende verhalen sociaal kapitaal stadmakers stadsontwikkeling systeemwereld technocratie tijdelijkheid Utrecht vastgoed verhalen waardecreatie wijkaanpak wonen zelfsturing Zwolle
 

De wooncrisis, de onderliggende systemen en de gemeenteraadsverkiezingen

Zondag 12 september aanstaande is er het grote woonprotest in Amsterdam. Ik steun van harte de eisen die de organisatoren daarbij in beeld brengen: radicaal inzetten op betaalbaar wonen, stoppen met de discriminerende mengstrategie van wijken, meer armslag voor corporaties, afschaffen van de verhuurdersheffing en het weren van de opkopers van panden.
De vraag is wel hoe je voorkomt dat er een serie van ad hoc maatregelen wordt genomen zonder dat het onderliggende systeem van de neoliberale woon-, grond- en vastgoedmarkt wordt opengebroken. Ook ben ik bang dat het grote beroep dat op het Rijk wordt gedaan niet zal leiden tot wezenlijk andere afwegingen over onze ruimtelijke ordening. Minstens zo belangrijk is te werken aan  democratisering en vermaatschappelijking van de besluitvorming over geld, grond, vastgoed en gebiedsontwikkeling. En daarbij kan meer gerealiseerd worden op lokaal niveau dan het soms lijkt. Met de gemeenteraadsverkiezingen in aantocht kunnen en moeten we daarvan een groot issue maken. Ik heb vier adviezen om via deze lijn de agenda van het woonprotest te verdiepen en de programma’s voor de gemeenteraadsverkiezingen te voeden. 

(meer…)
7 september 2021
4 reacties
, , , , , , ,
 

stedelijke vernieuwing als herexamen voor de overheid

Een van de leukere opdrachten die ik momenteel doe is het zijn van ‘kritische vriend’ van de stedelijke vernieuwing in Almere. Een blik van buiten bieden op de aanpak van de stedelijke vernieuwing zonder zelf daarin een actieve rol te hebben. Dapper van de gemeente om zich daarin kwetsbaar op te stellen. Ik denk met 2 andere kritische vrienden mee met de verantwoordelijke wethouder en haar ambtenaren over de aanpak in Almere Haven en Buiten. Naast het reageren op dingen die me opvallen en het geven van praktische adviezen vat ik mijn rol ook zo op dat ik zoek naar blinde vlekken in de onderliggende vernieuwingsfilosofie. Het geeft me ook de kans om mijn eigen benadering van maatschappelijke gebiedsontwikkeling te testen aan de praktijk aldaar en dat af te zetten tegen wat ik elders tegenkom. 
Hoewel in alle steden iedereen roept dat elke situatie uniek is en maatwerk vereist zie ik een logica in de Nederlandse herstructureringspraktijk die zo dominant is dat die overal de toon zet en alternatieve benaderingen wegdrukt. Ik wil daarom even een vergrootglas zetten op wat ik als blinde vlek in de stedelijke vernieuwing zie. Dit om lokaal een betere mix van benaderingen te vinden. Een belangrijke zaak omdat dit is waar we in de steden het meeste mee te maken hebben en krijgen: een permanent proces van vernieuwing en herstructurering in de bestaande wijken.

(meer…)
4 maart 2020
0 reacties
, , , , , ,
 

griezelen bij beelden van de gezonde wijk

Er was deze week commotie op sociale media over borden met idealen voor de  leefbare wijk die de provincie Utrecht neer had laten zetten in de hal van het provinciehuis. De provincie had die idealen door een adviesbureau laten opstellen om de discussie over de wijk van de toekomst uit te lokken. Vooral de tekst op het bord ‘gezonde wijk’ riep nogal wat weerstand op. Het idee over het verzamelen van punten voor je gezonde en duurzame gedrag waarmee je als bewoners gunsten verwerft riep associaties op met een totalitaire overheid. Dat het op de borden wemelde van de buurtbeveiligers, coaches en buurtconcierges en er ook het feest werd gevierd van de datagedreven ‘smart city’  versterkte het beeld van Big Brother is Watching You. 
Wat me vooral opviel is dat aardig wat politici van links tot rechts uit de gemeenteraad van Utrecht hun best deden zich hiervan te distantiëren. De tweet die de discussie losmaakte was van een lokale politicus (Cees Bos) en dat riep veel reacties op van zijn collega’s die eensgezind waren in hun afkeer. Ik viel van mijn stoel van verbazing bij zoveel selectieve verontwaardiging want eerlijk gezegd lees ik dit soort teksten al jaren in de plannen voor mijn eigen stad Utrecht, waar diezelfde politici over het algemeen bij staan te juichen.

(meer…)
16 februari 2020
4 reacties
, , , , , , , ,
 

In goede bedoelingen kun je niet wonen

Waar in Den Haag bij de algemene beschouwingen zelfs de VVD lijkt terug te keren van het neo-liberalisme en de fractievoorzitter van het CDA zich openlijk afvraagt of het wel goed was om de term volkshuisvesting in te ruilen voor woningmarkt werd in Utrecht in dezelfde week een stadsakkoord wonen ondertekend waarin juist de andere kant op wordt bewogen.
Ontwikkelaars, beleggers en corporaties gaan samenwerken aan bouwproductie , doorstroming en de gemengde stad (vooral door het ruilen van locaties) en de gemeente stelt zich op als de grote mogelijkmaker. Dit doet ze door instrumenten in te zetten als aangepaste gemeentelijke planprocedures (de markt schrijft mee aan stedenbouwkundige kaders, onderzoeksvragen en keuze voor projecten), de escalatieladder (wie alles te traag vindt gaan kan rechtstreeks naar de wethouder) en de ‘vertrouwelijke balansrol’ bij ruil van locaties (gemeente faciliteert de ruiling en bewaakt de balans).
Alles gebeurt op basis van onderling vertrouwen en dappere beloften en niets is er in het akkoord terug te vinden van regels waarover elders in het land wordt gesproken om de marktwerking van zijn prijsopdrijvende werking te ontdoen. Denk aan anti-speculatiebedingen, harde maxima aan huren, verbod om woningen tegen opbod te verkopen, zelfbewoningsplicht, verbod op verkoop van sociale huurwoningen etcetera. Overigens stoeit de gemeenteraad via moties wel met dit soort ideeën maar gek genoeg is dat blijkbaar een non-issue in dit samenwerkingsmodel. 
Om het simpel te stellen: de gemeente heeft zichzelf de plicht opgelegd snel bij te bouwen en een gemengde stad te realiseren met een mooie mix van sociaal, middenhuur en koop en mag nu als ‘balansbewaker’ gaan kijken of anderen die belofte gaan waarmaken. De gemeenteraad mag dan straks via vele kritische vragen en moties de gaten die daarbij vallen opvullen. Ik licht graag toe waarom ik dit op deze manier opschrijf.

(meer…)
25 september 2019
14 reacties
, , , , , , , , , ,
 

Worden we met z’n allen gelukkiger van lokaal initiatief?

{Onderstaande tekst sprak ik gisteravond uit bij een bijeenkomst ‘waar begin je aan?’ over zelfbouw en mede-opdrachtgeverschap bij woningbouw  georganiseerd door Architectuur Lokaal.}

Ik hoor het initiatiefnemers die moeten ploeteren te midden van procedures, regels, geldzorgen en tegenvallers vaak zeggen: ‘als ik van tevoren geweten wat er allemaal bij komt kijken dan was ik er niet aan begonnen.’ Gelukkig volgt daar meestal de relativering achter: ‘maar ik ben blij dat ik dat niet wist want het was het uiteindelijk wel waard om te doen.” Het is een avontuur met een grote aanslag op je zielenrust en een onzekere beloning. Ik ben zelf opdrachtgever van zoiets simpels als de bouw van een klein vakantiehuisje en daar heb ik al slapeloze nachten van. Petje af voor jullie. De beweging van zelfbouw heeft nog een beperkte omvang maar is wel groeiende.
Zo hoorde ik 2 maanden geleden dit op de Radio: ‘De Rijksdienst voor Ondernemend Nederland meldde deze week dat meer dan 11 procent van de nieuw gebouwde huizen vorig jaar een zelfbouwhuis was. Zelfbouw is niet alleen lucratiever voor beleggers en bewoners, het schept ook de voorwaarden voor meer geluk en gezondheid voor de bewoners en gebruikers. Dat betekent wel iets voor hoe je het in de bouw aanpakt met elkaar.”

De hamvraag is of steden meer ruimte willen maken voor dit geploeter dat uiteindelijk toch tot iets van geluk lijkt te leiden terwijl ontwikkelaars ons alles op een presenteerblaadjes lijken aan te reiken. (meer…)

13 juli 2018
0 reacties
, , , , , , , ,
 

Zet eens een schaftkeet neer in plaats van een plan te maken

Het is op dit moment een van lastigste vragen in de wereld van stads- en gebiedsontwikkeling: welke ruimte blijft er voor een meer organische (dingen laten ontstaan, ruimte voor experiment, geleidelijke groei) en maatschappelijke (bottom up, democratisch proces, maatschappelijk waarden centraal, baten ten gunste van de gemeenschap) aanpak nu de druk zo groot is om snel en grootschalig te bouwen. De planningsmachine draait op een hechte band tussen overheid en ontwikkelaars/bouwers en drukt die alternatieve benaderingen naar de marge.
Tijd om te onderzoeken of het echt niet anders kan en hoe dan. Vorige week kreeg ik die kans op twee plekken. Ik mocht meedenken over de gebiedsstrategie voor de Tippe, de volgende bouwfase van VINEX-wijk Stadshage in Zwolle en ging twee dagen later met 25 Utrechtse ambtenaren op bezoek in de nieuwbouwwijk Oostwold in Almere.

Voor de Tippe gingen we op zoek naar een nieuwe mix van programmatisch en organisch  ontwikkelen en in Oosterwold zagen we wat het betekent om de ontwikkelketen radicaal om te draaien. Pionierende zelfbouwers ontwikkelen zelf (uiteindelijk 15000) woningen en een nieuwe gemeenschap inclusief aanleg van wegen, stadslandbouw, energievoorziening, waterbeheer, een afvalstoffensysteem en gemeenschapsvoorzieningen. Wat valt uit beide praktijken te leren? (meer…)

29 maart 2018
0 reacties
, , , , , ,
 

gemeenschappen bouwen

Recent was ik op een grote beurs waar de door de beurs ingestelde prijs werd gewonnen door de klusflat Kleiburg in de Bijlmermeer met als motivering dat ‘communitybuilding’ de toekomst heeft. Er werden op de beurs ook de winnaars bekend gemaakt van een landelijke prijsvraag van de rijksbouwmeester over zorg en wonen. In de prijzen vielen het wijkbedrijf Carnisselande, buurtcoöperatie de Smederij in Almere Haven en de ‘meesterlijke community’ in Sittard- Geleen.
Ik was er ook bij de zogeheten innovatiedialoog van het woningbouwatelier Almere die vooral ging over de kracht van zelforganisatie en zelfbouw, waar wethouder Tjeerd Herrema een wettelijke regeling voor het recht van burgers om hun eigen woning te bouwen bepleitte.  En ik was bij een grote tentoonstelling van de Eindhovense corporatie Woonbedrijf geheel gewijd aan co-design met veel voorbeelden van het samen met  de (toekomstige) bewoners ontwerpen van woningen en buurten.

De quizvraag is : wat voor beurs was dit? Het antwoord dat voor de hand ligt: een beurs over communitybuilding.  Nee, mis. Het was de internationaal vermaarde Dutch Design Week in Eindhoven. Waarom vind je juist op zo’n beurs zoveel aandacht voor dit thema?

(meer…)

1 november 2017
0 reacties
, , , , , ,
 

Als ontwikkelaars het niet kunnen dan doen we het wel zelf

Lokale overheden (in dit geval de G32 en de gemeente Utrecht) hebben onlangs weer een nieuw samenlevingscontract gesloten met bouwers, beleggers en ontwikkelaars: het manifest binnenstedelijke gebiedstransformaties. Daarin wordt er in de aanloop naar een nieuw kabinet een claim gelegd op medefinanciering door het rijk van een geraamde kostenpost van 3,6 miljard euro om het bouwen in transformatiegebieden voor ontwikkelaars rendabel te maken. Letterlijk staat er in het manifest:
“De meeste marktpartijen kunnen alleen in deze locaties investeren als er voldoende en tijdig zicht is op te behalen rendementen en als de aan binnenstedelijke gebiedsontwikkelingen inherente risico’s door de overheid voldoende gemitigeerd worden.”
Dit bedrag is gebaseerd op een onderzoek in opdracht van projectontwikkelaars (BPD en Neprom) waarin staat dat er binnenstedelijk 25.000 euro per huis moet worden gesubsidieerd anders bouwt de markt 129.000 huizen minder in transformatiegebieden. De betrokken gemeenten sluiten zich bij deze claim aan. De vraag die zich opdringt: is er geen alternatief voor je zo afhankelijk te maken van de rendementen, aanpak en wensen van de ontwikkelaars?

(meer…)

12 maart 2017
0 reacties
, , , , , , , , , , ,