7 september 2021
Door Frans Soeterbroek
Reacties
Tags
gemeenteraad, gemeenteraadsverkiezingen, grondbedrijven, maatschappelijke gebiedsontwikkeling, regio, vastgoed, wonen, wooncrisisZeg het voort
De wooncrisis, de onderliggende systemen en de gemeenteraadsverkiezingen
Zondag 12 september aanstaande is er het grote woonprotest in Amsterdam. Ik steun van harte de eisen die de organisatoren daarbij in beeld brengen: radicaal inzetten op betaalbaar wonen, stoppen met de discriminerende mengstrategie van wijken, meer armslag voor corporaties, afschaffen van de verhuurdersheffing en het weren van de opkopers van panden.
De vraag is wel hoe je voorkomt dat er een serie van ad hoc maatregelen wordt genomen zonder dat het onderliggende systeem van de neoliberale woon-, grond- en vastgoedmarkt wordt opengebroken. Ook ben ik bang dat het grote beroep dat op het Rijk wordt gedaan niet zal leiden tot wezenlijk andere afwegingen over onze ruimtelijke ordening. Minstens zo belangrijk is te werken aan democratisering en vermaatschappelijking van de besluitvorming over geld, grond, vastgoed en gebiedsontwikkeling. En daarbij kan meer gerealiseerd worden op lokaal niveau dan het soms lijkt. Met de gemeenteraadsverkiezingen in aantocht kunnen en moeten we daarvan een groot issue maken. Ik heb vier adviezen om via deze lijn de agenda van het woonprotest te verdiepen en de programma’s voor de gemeenteraadsverkiezingen te voeden.
1- Grond- en vastgoedbedrijven weer publiek maken
Een grote hinderpaal voor betaalbaar wonen is dat de afgelopen twintig jaar gemeenten hun grond- en vastgoedbedrijven op afstand hebben gezet en deze laten werken als marktgestuurde bedrijven. Een wereld die de logica volgt van de projectontwikkelaars en dus heel veel geld slaat uit de oplopende grond- en vastgoedprijzen en dat geld niet gebruikt om betaalbaar wonen te realiseren. Bekijk eens deze schokkende reportage over de gebiedsontwikkeling in de Merwedekanaalzone in Utrecht en je begrijpt waar dit over gaat. Of dit voorbeeld hoe midden in de wooncrisis in de gemeente Rotterdam een plan wordt gemaakt om grond voor sociale woningbouw in prijs te verdubbelen.
Het besef dat gemeentelijke grond en vastgoed publieke goederen zijn waar wij als burger ook eigenaar van zijn is heel ver weggezakt. Gemeenteraden blijken niet in staat om daarin echt in bij te sturen en alle experimenten en participatieprojecten waar geprobeerd is daar verandering in te brengen zijn in die systemen gesmoord.
Daarom wordt het tijd dat de bewoners directe toegang gaan krijgen tot een wereld die bewust van hen wordt afgeschermd. Dat zou kunnen beginnen door het lokaal opzetten van een maatschappelijke raad voor grond en vastgoed, waaraan die bedrijven verantwoording afleggen. En vooral waarmee ze samen plannen maken voor het inzetten van grond en vastgoed voor betaalbaar wonen en andere publieke doelen. Daarnaast moet er een behoorlijke schaalsprong worden gemaakt met de zogeheten buurtrechten. In veel gemeenten wordt voorzichtig geëxperimenteerd met het uitdaagrecht (‘right to challenge’), eerste biedingsrecht (‘right to bid’) en planrecht (‘right to plan’) waarbij buurten en bewonersinitiatieven respectievelijk de kans krijgen om de regie over te nemen over publieke voorzieningen, vastgoed en de gebiedsplannen. Door zo’n eerste biedingsrecht regel je bijvoorbeeld dat de gemeente geen grond en vastgoed de markt op kan brengen zonder eerst bewonersinitiatieven de kans te geven er een plan voor te maken. Zo breng je de publieke zaak weer in het hart van de besluitvorming. In steden als Amsterdam, Utrecht en Groningen is dit op papier al (deels) geregeld maar de praktijk trekt zich er nog weinig van aan. Werk aan de winkel dus.
2- Van marktgestuurde naar maatschappelijke gebiedsontwikkeling
In het denken over hoe je nieuwe woongebieden ontwikkelt en wijken revitaliseert overheerst de ideologie van marktgestuurde gebiedsontwikkeling. Daarbij plooien de gemeenten en corporaties hun aanpak en ambities rond de investeringskracht en de grondposities van de projectontwikkelaars. Met als gevolg een topdown aanpak van het maken van gemengde wijken door op grote schaal sociale huurwoningen te slopen ten gunste van bouw voor de commerciële markt. En het over de wijken uitstorten van programma’s en projecten waar mensen geen greep op kunnen krijgen. Op dit moment zien we de pijnlijke voorbeelden daarvan op Rotterdam Zuid, In den Haag Zuidwest en Utrecht Overvecht.
Er is een goed alternatief voor deze aanpak die je maatschappelijke gebiedsontwikkeling kunt noemen maar niet wordt ingezet als samenhangende ontwikkelfilosofie. Naar aanleiding van ervaringen in onder meer Almere schreef ik er dit verhaal over . Die Maatschappelijke gebiedsontwikkeling steunt op 3 principes die scherp contrasteren met marktsturing. Willen we betaalbaar wonen dichterbij brengen dan moeten we van grote topdown investeringsprogramma’s naar een meer organische aanpak, van de bewoner als woonconsument naar de burger als woonproducent en van geldgedreven gebiedsexploitatie naar sturen op meervoudige waardecreatie. Hier een mooi voorbeeld van hoe je met een meer organische aanpak woonruimte realiseert die aansluit op het leven in wijken en buurten en niet alles overhoop gooit.
3- Onder democratische controle brengen van het geld dat door regio’s stroomt
Wat denk ik weinig mensen die zich druk maken over de wooncrisis weten is dat het Rijk en de gemeente niet meer de plekken zijn waar de belangrijkste besluiten vallen en het geld wordt verdeeld. Wie denkt dat je er met een beroep op Rijksregie de sleutels vindt voor aanpakken van de wooncrisis zal van een koude kermis thuiskomen. De grote geldstromen worden in toenemende geleid via regionale onderonsjes tussen Rijk, provincie, gemeenten, marktpartijen, adviesbureaus en grote instellingen. Google eens op citydeal, regiodeal, regionale woonagenda, regionale woonruimteverdeling, regionale ontwikkelfondsen, regionale grondbank, MIRT-tafel en metropoolregio en er ontvouwt zich een wereld die weinig mensen kennen maar waar wel de besluiten vallen. In die wereld is de neoliberale benadering van wonen en ruimte leidend en is het belang van de burger slecht vertegenwoordigd. Er wordt niet voor niets gesproken over het regionale gat van de democratie want de besluiten die daar worden genomen onttrekken zich goeddeels aan democratische controle. Wanneer je daar niets aan doet loop je met een beroep op betaalbaar wonen achter de feiten aan. Begin eens met regioraden te vormen waarin gemeenteraadleden en inwoners samenwerken om democratische controle op de besluiten en de verdeling van geld te realiseren. En het ‘bouwen, bouwen, bouwen’ wat in deze werelden op nummer 1 staat dienstbaar te maken aan hogere doelen: betaalbaar wonen, gezonde leefomgeving en de toekomst van de planeet.
4- De omgevingswet als nieuw sociaal contract
Ik heb de afgelopen periode veel geschreven over het pijnlijke gegeven dat de omgevingswet waar alle regels over bouwen, wonen en ruimte in opgaan precies de andere kant opwerkt dan we nu nodig hebben. De mensen die zich in buurten druk maken over de leefbaarheid en de positie van kwetsbare bewoners hebben meestal geen idee wat er via deze wet op hen afkomt. Meer ruimte voor de markt en fors minder regels en democratische waarborgen terwijl de wooncrisis leert dat dit tot grote ongelukken leidt. Ik zie om me heen dat veel gemeenten en gemeenteraden vrij kritiekloos die logica achter de wet volgen en dat gaat een enorme hypotheek leggen op het idee dat de overheid wel even de wooncrisis kan gaan oplossen. De tendens is vooral dat naar de markt te schuiven.
In mijn advisering in steden doe ik er alles aan om dat te repareren en dat is hard werken. Het zou fantastisch zijn als we er in slagen om lokaal die vermaledijde wet te hacken en om te katten tot een nieuw sociaal contract over de leefomgeving tussen bestuur en burger. Want die ruimte is er wel degelijk maar moeten we wel benutten. In dit verhaal werk ik op basis van een project in Groningen 11 bouwstenen voor zo’n sociaal contract uit. De essentie daarvan: geen besluiten die ingrijpen in de leefomgeving van de bewoners zonder mederegie van de bewoners daarop en inbouwen van waarborgen dat het publieke belang voorgaat op de logica van de markt. De omgevingswet treedt kort na de gemeenteraadsverkiezingen in werking dus nu is ook het moment om die wet dienstbaar te maken aan wat we lokaal met leefbaarheid, wonen en ruimtelijke ordening willen.
Niet alle troeven zetten op de landelijke overheid
Wat bovenstaande adviezen gemeen hebben is dat ze laten zien dat we er niet komen met een beroep op de Rijksoverheid om de wooncrisis op te lossen. Het gaat niet alleen om beter woonbeleid maar ook om de systemen die daaronder zitten (grond, vastgoed, gebiedsontwikkeling en geldstromen). Het gaat niet alleen om Rijksbeleid maar ook om lokaal en regionaal de systemen naar je hand te zetten (regionale onderonsjes openbreken, omgevingswet hacken, publieke zaak centraal stellen). En het gaat niet alleen om een sterke overheid maar ook om democratisering en vermaatschappelijking (maatschappelijk raad, samenwerken raadsleden-bewoners, nieuw sociaal contract).
Als we daar geen werk van maken blijven we met z’n allen de woonconsument die toekijkt of de problemen dit keer wel opgelost gaan worden. En met een rechtse meerderheid in het parlement zou dat wel eens heel erg kunnen tegenvallen. Om er maar even een cliché tegenaan te gooien: de problemen van vandaag kun je niet oplossen binnen de systemen van gisteren. Ik besef dat met deze poging om de agenda van het woonprotest te verbreden en te verdiepen het er niet makkelijker op wordt maar we zullen wel moeten. In ieder geval hoop ik zichtbaar te hebben gemaakt dat de gemeenteraadsverkiezingen volgend voorjaar wel eens belangrijker hierin kunnen gaan worden dan we nu denken. En dat geeft weer hoop.
Reacties