12 maart 2017

Door Frans Soeterbroek

Reacties

0 reacties

Tags

binnenstedelijk, collectieve intelligentie, corporaties, doe het zelf, eigenaarschap, gebiedsontwikkeling, ketenomkering, ontwikkelaars, transformatie, wonen, zelfbouw, zelfsturende stad

Zeg het voort

Als ontwikkelaars het niet kunnen dan doen we het wel zelf

Lokale overheden (in dit geval de G32 en de gemeente Utrecht) hebben onlangs weer een nieuw samenlevingscontract gesloten met bouwers, beleggers en ontwikkelaars: het manifest binnenstedelijke gebiedstransformaties. Daarin wordt er in de aanloop naar een nieuw kabinet een claim gelegd op medefinanciering door het rijk van een geraamde kostenpost van 3,6 miljard euro om het bouwen in transformatiegebieden voor ontwikkelaars rendabel te maken. Letterlijk staat er in het manifest:
“De meeste marktpartijen kunnen alleen in deze locaties investeren als er voldoende en tijdig zicht is op te behalen rendementen en als de aan binnenstedelijke gebiedsontwikkelingen inherente risico’s door de overheid voldoende gemitigeerd worden.”
Dit bedrag is gebaseerd op een onderzoek in opdracht van projectontwikkelaars (BPD en Neprom) waarin staat dat er binnenstedelijk 25.000 euro per huis moet worden gesubsidieerd anders bouwt de markt 129.000 huizen minder in transformatiegebieden. De betrokken gemeenten sluiten zich bij deze claim aan. De vraag die zich opdringt: is er geen alternatief voor je zo afhankelijk te maken van de rendementen, aanpak en wensen van de ontwikkelaars?

Natuurlijk is dat er maar dat moet je wel andere partijen aan tafel uitnodigen. Waar zijn bijvoorbeeld de burgers in dit manifest in al hun gedaanten als kopers, huurders, zelfbouwers, buurtbewoners, lokale ondernemers en initiatiefnemers? Zelfs de corporaties ontbreken bij de ondertekenaars. Wanneer je binnenstedelijke transformatie zo eenzijdig vanuit woningbouw benadert (wat dit manifest helaas doet) dan zouden deze partijen toch aan boord moeten zijn.

Mobiliseren van de kracht van de stad
Wat zich hier vooral wreekt is dat er geen strategie is om hun gezamenlijk kracht te mobiliseren teneinde de transformaties minder afhankelijk te maken van grote bouwers en ontwikkelaars met hun hoge prijskaartje. Waar zijn de gemeenten die op grote schaal hun burgers oproepen om zelf de stad mee vorm te geven, die de ontwikkelketen omdraaien door met de (eind)gebruikers te gaan ontwikkelen, die samen met bewoners nieuwe financiële systemen gaan bouwen om de stedenbouw en de huizenkopers minder afhankelijk te maken van de schuldeneconomie? Die met de stadsbewoners en de corporaties het perspectief verleggen van bouwprogrammering naar de ongedeelde stad, stedelijkheid en levendige wijken? En die goedkoper gaan werken door zelfbouw te combineren met professionele bouw, door gebieden en gebouwen organisch te ontwikkelen en door te werken aan meervoudige waardecreatie?

Zeker bij binnenstedelijke herontwikkeling valt er met collectieven van bewoners, het slim combineren van functies en geldstromen en middels het intelligent knutselen aan gebouwen en gebieden een behoorlijke winst te bereiken, zowel op financieel terrein als in termen van maatschappelijke waarde. Als de inefficiëntere zelfbouw al  goedkoper uitpakt voor de eigenaars en gemeenten dan de seriebouw van ontwikkelaars zoals dit onderzoek laat zien, moet dat in transformatiegebieden helemaal goed kunnen. ook dit voorbeeld uit Hamburg laat zien dat het ook echt wel anders kan. Het lijkt me nuttig om de meerwaarde van een alternatieve aanpak eens beter uit te onderbouwen en vooral eens beter te gaan organiseren.

Niet bouwers maar samenleving subsidiepotten laten beheren
Wanneer de bouwwereld ons voorrekent dat zij alleen in staat is om op substantiële schaal binnenstedelijk te bouwen met miljarden subsidie dan is er een alternatief: we gaan het met elkaar zelf wel oplossen, slimmer en soberder en met winsten die terugvloeien naar de stad. En als er toch speciale gebiedsfondsen nodig zijn met veel overheidsgeld erin, zoals in het manifest wordt voorgesteld, zorg dan dat de zeggenschap hierover gedeeld wordt door overheid, zelfbouwers, buurtinitiatieven, gebiedscollectieven, corporaties en wijknetwerken. En dus niet zoals ik lees uit het manifest als een pot beheerd door overheid en bouwwereld. De bouwers horen hier veel meer in een dienende, uitvoerende rol te participeren en niet zo dominant aan het stuur te zitten bij het verdelen van belastinggeld.

In 2012  stelde bureau Motivaction onder de veelzeggende titel ‘netwerksamenleving biedt route uit crisis’ al vast dat 63% van de bevolking vindt dat bewoners het beste kunnen bepalen hoe hun wijk er uit moet zien tegenover 23%  die vindt dat we daar de gemeente voor hebben. Eigenlijk onbestaanbaar dat we hier anno 2017 niets van terug zien in zo’n manifest en de dominante cultuur nog steeds is dat de overheid in een een-tweetje met de bouwwereld de stad maakt in termen van marktconforme bouwprogrammering. Om er maar weer eens een cliché tegenaan te gooien: hebben we dan niets geleerd van de crisis?

 

 

 

---