27 september 2016

Door Frans Soeterbroek

Reacties

6 reacties

Tags

bewonersmacht, collectieve intelligentie, grondbeleid, grote projecten, marktmacht, samen stad maken, schurende verhalen, stationsgebied, Utrecht, Utrechtse Ruimtemakers, waardecreatie

Zeg het voort

Samen stad maken bij grote projecten, kan dat?

Afgelopen zaterdag was er een openbare bijeenkomst over de toekomst van het stationsgebied in Utrecht georganiseerd door het aan dat project verbonden stadslab. Er werd me verteld dat deze dag was georganiseerd naar aanleiding van deze recente raadsmotie over ‘samen stad maken’. Dat deed me deugd want die motie vraagt om een grotere rol voor de samenleving en maatschappelijke doelen in de stadsontwikkeling. En juist bij dit project is dat bepaald niet vanzelfsprekend en valt er nog wel wat te winnen. Zeker omdat er inmiddels de ambitie ligt om dit gebied te ontwikkelen tot een soort van tweede centrum van de stad. Dat gaat ons allen aan dus. Kortom, op een zonnige zaterdag toch maar even in de Jaarbeurs gekropen.
Ik had me aangemeld om over de ontwikkelstrategie voor het gebied mee te praten en zag al snel dat dit project van ver moet komen wil het aan die motie beantwoorden.  Laat ik eens proberen wat ik die dag meemaakte te vertalen in voorstellen die deze afstand wat kleiner kunnen maken.

En dan nu: Fase Ons
In de toelichting die vanuit de gemeente werd geven op de ontwikkelstrategie werd benadrukt dat dit document en deze dag betrekking hebben op de tweede fase van het gebied en niet over de eerste fase. We hadden de rest van de dag kunnen vullen met de vraag hoe die fasen zich tot elkaar verhouden: hoe alle keuzes en wijzigingen die dagelijks nog in fase 1 plaatsvinden cruciaal zijn voor het hele gebied, hoe ook voor fase 2 er al ontwikkelaars in stelling worden gebracht, waarom de grondopbrengsten van fase 1 niet worden ingezet om dingen in fase 2 te betalen, hoe je omliggende wijken buiten het plangebied betrekt enzovoorts. Maar de essentie van ons gesprek was dat bewoners van de stad geen boodschap hebben aan deze waterscheiding tussen fasen en van onze overheid verwachten elke ruimte die er is om nog samen keuzes te maken te benutten. Fase Ons noemde een van de aanwezigen iemand dit prikkelend. En dat begint met transparantie: wat ligt hard vast, welke deals zijn er al gesloten, aan wie wordt grond verkocht, wat is er van eerdere beloften terecht gekomen, welke wijzigingen zijn er op de plannen doorgevoerd, wanneer en waar kunnen we ons melden om op tijd te zijn om voor een deelgebied nog iets te beïnvloeden enz.

Er was iemand aanwezig die zich in de diverse websites van de gemeente had verdiept en vaststelde dat dit type informatie niet te vinden is en ook de bijbehorende brondocumenten ontbreken. Er is vooral veel marketingachtig proza over dit gebied te vinden. Als dat niet beter op orde komt voedt je de desinteresse (te ver van mijn bed en veel te ingewikkeld) en de weerstand (ze hebben wat te verbergen).

Wat je maakt is belangrijker dan wat je bedenkt
Die transparantie is extra van belang omdat wat er uiteindelijk wordt gebouwd vaak niet spoort met de visies en plannen die eerder werden gemaakt. Klein voorbeeld: er was deze dag ook een sessie over ‘de stad op ooghoogte’ die ging over het belang van een levendig beeld van de stad op straatniveau. Het is nodig om daarover samen na te denken maar wat zie je buiten: het eerste woningbouwproject waarin dit zou worden toegepast (‘een levendige plint’) op het Westplein is op het laatste moment op verzoek van de ontwikkelaar aangepast waardoor daar niets van terecht komt. Als je dit voortschrijdende inzicht (om het netjes uit te drukken) niet ook met de stad deelt versterk je het toch al sterke gevoel dat ‘ze’ toch gewoon hun eigen gaan. Kortom: wie denkt dat betrokkenheid van de stad vooral gaat over het mee bedenken van visies en plannen mist echt de helft (en voor het vertrouwen wellicht meest cruciale deel) van het verhaal: greep op wat er feitelijk gebeurt.

Wat zich hier wreekt is dat er (voor zover ik weet) geen enkele onderzoeker of journalist in de stad is die zich in deze materie heeft vastgebeten en dit voor ons uitzoekt. Het Sociaal en Cultureel Planbureau heeft onlangs ook vastgesteld dat het ontbreken van een kritische lokale pers een van de grote blokkades is voor bewoners om meer greep krijgen op wat de gemeente in dit soort complexe processen doet. Wil de gemeente  dit zelf veranderen dan moet ze ook gewoon de straat op met dit proces en niet alle spannende dingen  in het stadskantoor en vergadercentra doen. Dat is ook ‘de stad op ooghoogte’, dat je elkaar in de ogen kunt kijken. Zo interpreteer ik maar de opdracht uit genoemde raadsmotie om meer vanuit laagdrempelige gebiedsateliers te gaan werken.
Dit vraagstuk is deze bijeenkomst indringend geagendeerd dus ik vertrouw er op dat Fase Ons er met de bijbehorende transparantie gaat komen. Ik denk zomaar dat de gemeenteraad daar ook zijn voordeel mee kan doen.

‘De markt’ is wat anders dan ‘de projectontwikkelaar’
Wat me op deze dag weer duidelijk werd is dat wanneer de mensen van de gemeente het  hebben over de rol van ‘de markt’ in het gebied, ze de projectontwikkelaars bedoelen. En dus niet al die ondernemers in en buiten de stad die zelf wel iets te bieden hebben op deze plek. In steden als Almere, Deventer en Amsterdam wordt geëxperimenteerd met de eindgebruiker (ondernemers, buurtgroepen, instellingen, collectieven enz.) als ontwikkelaar. Wanneer je dat actief mobiliseert, kun je de projectontwikkelaars er in veel gevallen tussenuit te halen. Wie zijn eigen plek (mee) mag ontwikkelen werkt duurzamer en met liefde. Volgens mij is het ook gewoon het recept om in dit gebied de laatste kans te pakken om er iets bijzonders met elkaar van te maken. Als je dat niet doet blijft de ontwikkeling van dit gebied primair het grondexploitatie-gedreven monopolyspel wat het al decennia is. Er wordt vooral gestuurd op maximale grondwaarde, slimme grondruil en autonomie van partijen om op het eigen stuk grond zelf keuzes te maken. Het idee dat de grote partijen (NS, Jaarbeurs, gemeente, RABO-bank, projectontwikkelaars) samen en met de stad een fantastisch gebied maken zie ik echt nergens terug. Noch zie ik de gemeente vol gaan voor het publiek belang. Ze gedraagt zich te sterk als 1 van de commercieel opererende partijen die moet dealen met de andere partijen. Dan krijg je dat  kosten worden afgewenteld op de exploitatiefase en op andere sectoren en er in veel gevallen gebouwd wordt voor de vraag van gisteren (zoals heel veel monofunctionele kantoren). In de raadsmotie wordt terecht gevraagd om ook in gebieden waar marktpartijen dominant zijn een proces te organiseren van samen stad maken waar bewoners en lokaal initiatief een belangrijke rol hebben. In het verlengde daarvan wordt gevraagd om meer te gaan werken met lokale initiatiefnemers en ontwikkelaars  zodat je de binding met de stad voorop stelt. Ik begreep dat daarop nog niet wordt gestuurd in het stationsgebied.Hier valt no veel te winnen.

Grondexploitatie en waardecreatie
De raad vraagt ook in die motie om vaker met kleine kavels te werken zodat anderen dan grote ontwikkelaars in staat zijn om te bouwen. Daar wordt in ieder geval optisch wel iets mee gedaan in de ontwikkelstrategie door tegen elkaar af te zetten wat het zou betekenen om grotere gebieden of kleine plots uit te geven. Het probleem is echter dat de voor- en nadelen daarvan geheel beredeneerd zijn vanuit de logica van grondexploitatie en de redenering dat ook de grond van de gemeente een marktgoed is wat je tegen een marktconforme prijs weer moet verkopen. Dan komt je al snel tot de conclusie dat op een kleinere schaal werken en maatschappelijk eisen stellen die niet in een exploitatie te vatten zijn (denk aan duurzaamheid en gezondheid), voor de gemeentelijke boekhouding nadelig zijn. De gemeenteraad heeft ook terecht in deze motie de opdracht gegeven om voor gebiedsplannen en Maatschappelijk Programma van Eisen te maken omdat nu te eenzijdig vanuit ruimtevraagstukken en de vastgoed- en grondboekhouding wordt gestuurd. In de ontwikkelstrategie lees ik daar nog niets over.

Wil je echt sturen op maatschappelijke meerwaarde dan moet je gaan werken met een andere model voor waardeontwikkeling:  ‘meervoudige en geleidelijke waardecreatie’, zoals dat in het jargon heet. En ook gemeentegrond meer behandelen als publieke goed dan als marktgoed.  Om het simpel te stellen: de tijd nemen om gebieden aan waarde te laten winnen en als samenleving daarvan profiteren. In een eerder verhaal heb ik al eens aan de gemeente geadviseerd om een organisatie als het ‘Sustainable Finance Lab’ uit te laten zoeken hoe je een ander financieel model onder de stadsontwikkeling kunt leggen waarbij je minder gaat leunen op korte termijn grondexploitaties en  de schuldeneconomie (stadsontwikkeling overlaten aan marktpartijen die het grote geld mobiliseren, jongeren grote schulden laten maken om te kunnen wonen enz).
Geen enkele politicus of ambtenaar heeft daar nog op geregeerd dus ik probeer het nog maar een keer. Want hier ligt een belangrijke sleutel om het anders te doen.

‘Ik zit hier eigenlijk niet als bewoner’
Toen in de groep die meedacht over de ontwikkelstrategie een rondje werd gemaakt met de vraag vanuit welke rol je hier was zeiden de meeste mensen iets in de trant van  ‘ja ik ben wel bewoner van de stad maar ik zit hier vandaag eigenlijk als ……fotograaf, ontwikkelaar, verslaglegger, architect, ambtenaar, vertegenwoordiger van een kenniscentrum enz. Ik vind het verontrustend dat vooral mensen op zo’n dag  afkomen die hun burgerschap maar even tussen haakjes zetten omdat ze functioneel of vakmatig verbonden zijn met dit project. De sfeer had ook iets van een feestje voor ingewijden met wat nieuwe gezichten er bij. Dan krijg je helaas dat de sceptici zo’n bijeenkomst gaan labelen als ‘voor de bühne doen alsof de stad betrokken is’.

Wat er onder meer misging is dat we door de organisatie uitgenodigd werden onszelf exclusief te labelen als overheid, markt of burger en dat werkt dus verstarrend en veroorzaakt ongemak. Het is juist interessant dat al die mensen meervoudige identiteiten en betrokkenheden hebben en als je van daaruit samenwerkt krijg je het mooiste wat er is: collectieve intelligentie.
Door mensen te persen in sjabloons als overheid, markt en samenleving  versterk je het gevoel van tegenstellingen, dwing je mensen om vanuit een enkel perspectief te kijken en krijg je weer van die treurige scheidingen tussen overheidsinterne, marktgerichte en participatieprocessen. Bij burgerparticipatie word bijvoorbeeld zelden gepoogd het ondernemerschap van mensen te mobiliseren, ‘de markt’ wordt zelden aangesproken op hun burgerschap en liefde voor de stad en ambtenaren niet op de kracht van de ‘civil servant’ die midden in de samenleving staat. En de gemeente is niet gewend om naar de stad als collectieve intelligentie te kijken en besteedt liever de miljoenen aan onderzoeks- en plankosten aan anonieme (en vaak niet met stad verbonden) onderzoeks- en adviesbureaus. Wie de samenleving in al zijn rijkdom niet echt weet te mobiliseren zal altijd aan blijven lopen tegen scepsis over hoe de macht werkt.

‘Fase Ons’ schept verplichtingen
Zoals gezegd, er moet nog heel wat gebeuren willen letter en geest van deze raadsmotie in de oude manier van stadsontwikkeling landen. Je kunt niet de ambitie op dit gebied projecteren van een tweede centrum van de stad zonder je ontwikkelstrategie fundamenteel bij te sturen. Het zou zeker in het project stationsgebied een enorme cultuurverandering zijn om meer te denken vanuit het mobiliseren van lokaal ondernemerschap en de lokale gemeenschap i.p.v. zo zwaar te leunen op projectontwikkelaars. Die kunnen een nuttige rol hebben maar dan veel meer in een dienstbare en lokaal gewortelde rol. Nu besteedt de gemeente publieke taken (ambities voor gebieden ontwikkelen, aanpassing van bestemming en plannen, communicatie met bewoners) nog veel te veel aan hen uit en wordt er op gestuurd dat ze snel in bezit van grond en vastgoed komen.
Wat is nodig om het anders te doen? Maximale transparantie, benaderbaarheid en rek in Fase Ons en weg uit de verstarrende sjablonen over markt, burger en overheid. Daarnaast een ander model voor waardecreatie waarbij de afstand tussen bedenken en wat er feitelijk gebeurt kleiner is, minder kosten worden afgewenteld en het gebied consequenter vanuit publieke belangen wordt ontwikkeld. Het samen met de stad maken van een Maatschappelijk Programma van Eisen zoals de raad vraagt kan daarbij helpen.
Ik sprak deze dag ook de verantwoordelijk wethouder voor he stationsgebied Victor Everhardt en die wist me ervan te overtuigen dat het eigenaarschap van de stad voor dit gebied hem aan het hart gaat. Dat helpt al enorm. Als de gemeenteraad nu ook even goed hun eigen motie tot leven wekt komt er wat meer in beweging.

En wat kunnen we er als bewoners van de stad zelf aan doen? Toen we aan het einde van deze sessie over de ontwikkelstrategie met aardig wat mensen bij elkaar stonden die toch maar even de bewonerspet hadden opgezet werd er uiteraard vastgesteld dat we weer veel van de gemeente verwachten maar ook zelf in geweer moeten komen. Ik geef toe, de basis daarvoor lijkt smal omdat dit voor heel veel mensen te ver van het bed is. Maar een ding heb ik goed onthouden. Gewoon zelf de ontwikkeling in het gebied naar je hand zetten zal beter werken dan in een vragende en klagende stand naar de gemeente blijven staan. De manier waarop Ontwikkelgroep Lombok Centraal dat doet op het Westplein is een mooie inspiratie daarvoor. En de enige direct omwonende die nog was gebleven in onze groep bleek ook nog de acties in Istanbul voor behoud van het GEZI-park mee te hebben georganiseerd (over meervoudige identiteit gesproken!) waar we nog wel wat van kunnen leren. Ik heb zelf nog iets verteld over de bijdrage die we vanuit het netwerk van Utrechtse Ruimtemakers aan de aanpak willen leveren. En dan zijn er nog heel wat mensen en organisaties in het gebied bezig om hands-on en onder de radar aan de leefbaarheid te werken. Kortom daar ontstond zowaar toch het gevoel dat we meer op eigen kracht kunnen dan we dachten. Dat optimisme heb ik dan toch uit deze dag gehaald. Wordt vervolgd.

---