29 maart 2018

Door Frans Soeterbroek

Reacties

0 reacties

Tags

gebiedsontwikkeling, ketenomkering, maatschappelijke gebiedsontwikkeling, oosterwold, organisch ontwikkelen, wonen, Zwolle

Zeg het voort

Zet eens een schaftkeet neer in plaats van een plan te maken

Het is op dit moment een van lastigste vragen in de wereld van stads- en gebiedsontwikkeling: welke ruimte blijft er voor een meer organische (dingen laten ontstaan, ruimte voor experiment, geleidelijke groei) en maatschappelijke (bottom up, democratisch proces, maatschappelijk waarden centraal, baten ten gunste van de gemeenschap) aanpak nu de druk zo groot is om snel en grootschalig te bouwen. De planningsmachine draait op een hechte band tussen overheid en ontwikkelaars/bouwers en drukt die alternatieve benaderingen naar de marge.
Tijd om te onderzoeken of het echt niet anders kan en hoe dan. Vorige week kreeg ik die kans op twee plekken. Ik mocht meedenken over de gebiedsstrategie voor de Tippe, de volgende bouwfase van VINEX-wijk Stadshage in Zwolle en ging twee dagen later met 25 Utrechtse ambtenaren op bezoek in de nieuwbouwwijk Oostwold in Almere.

Voor de Tippe gingen we op zoek naar een nieuwe mix van programmatisch en organisch  ontwikkelen en in Oosterwold zagen we wat het betekent om de ontwikkelketen radicaal om te draaien. Pionierende zelfbouwers ontwikkelen zelf (uiteindelijk 15000) woningen en een nieuwe gemeenschap inclusief aanleg van wegen, stadslandbouw, energievoorziening, waterbeheer, een afvalstoffensysteem en gemeenschapsvoorzieningen. Wat valt uit beide praktijken te leren?

Vervlechten organisch en planmatig proces
Voor de gebiedsontwikkeling in Zwolle hadden we een bijzondere mix van mensen verzameld om samen te zoeken naar een vernieuwende gebiedsstrategie. De gemeente, de ‘natuurlijk partners’ bij de gebiedsontwikkeling (marktpartijen met bouwclaims, corporaties) en bewoners, ondernemers en initiatieven in hun veelsoortigheid.
Samen gingen we op de as programmeren – ‘je laten verrassen’ op zoek naar waar je deze uitersten met elkaar kunt verenigen. We kwamen op formules als:
* Mix programmatisch – organisch: het stukje waar we hoge dichtheden zoeken gaan we programmatisch en strak aanpakken de rest doen we veel organischer.
* Gefaseerd organisch: We gaan met de eerste 20% van de huizen aan de slag met de bewoners en vullen bewust de rest nog niet in;
* Parallel schakelen processen: richting kiezen en je laten verrassen allebei tegelijk een kans geven en er voor zorgen dat die twee processen elkaar beïnvloeden
* Uitstel van kaders maken: We starten met een open oproep en na een half jaar maken we dan scherpe regels.
* In fasen kaders maken: een set van regels samen met  de eerste groepen maken voor hun gebied en verder ruimte laten om dat steeds weer opnieuw te doen met latere groepen woningzoekenden.
* Experimenteerruimte: in een deel van het gebied ruimte bieden aan bijzondere vormen van tijdelijkheid om   vervolgens voort te kunnen bouwen op wat dat oplevert.

Het bleek al met al in deze eerste vingeroefening niet zo moeilijk om die mix te vinden, ook daar waar druk bestaat om tempo te maken met woningbouw. Er werd in dit verband voor gepleit om de veel gehanteerde aanname dat de traditionele aanpak van gebiedsontwikkeling sneller gaat eens kritisch te onderzoeken. De realiteitswaarde van deze vooronderstelling werd namelijk betwijfeld en dat is ook mijn beeld: op papier gaat planmatig ontwikkelen sneller maar in de praktijk ontstaat door de haast maar al te vaak eens taai gevecht met tegenslagen, vertragingen en weerstanden. En dan duurt het juist veel langer.

Ketenomkering moet je radicaal doen
In Oosterwold wordt vooral benadrukt hoe belangrijk is om als je kiest voor een fundamenteel andere aanpak dat ook consequent vol te houden. Zoals de projectleider die ons rondleidde zei: “een gebiedsregisseur die deze aanpak bewaakt en niet in de reflex schiet van, dan gaan wij het wel regelen is hier onmisbaar. Ik heb hier zelf geleerd dat je je onrust om in te grijpen net zo lang rekt tot je er gek van wordt en dan nog steeds niets doen!”
Bij die aanpak waarop zwaar wordt geleund op het vermogen van mensen om zelf en met elkaar een nieuwe gemeenschap te bouwen passen ontwikkelaars eigenlijk niet. Zij mogen hier dan ook geen grond kopen maar hebben in een stadium toen dat nog wel mocht en via wat slinkse wegen toch aardig wat grond in handen en dat wreekt zich. Ze verkopen grond aan mensen die vaak niet bij deze aanpak passen en tegen prijzen die uit de pas lopen. Onze gids wees ons een huis aan op een terrein van een ontwikkelaar dat net voor 5 ton was verkocht en een zelfbouwhuis op een vergelijkbare plot ertegenover dat inclusief grond 1 ½ ton had gekost.
Op grond van deze ervaringen worden spelregels steeds aangepast, niet om zaken weer strakker te gaan plannen en sturen maar juist om de radicaliteit van de aanpak te bewaken. Met nog steeds bescheiden spelregels, welstandsvrij bouwen en bouw- en woningtoezicht in een flexibele rol ontwikkelt zich een bijzondere wijk. En dat levert uiteraard ook wrijving op met de klassieke rolverdelingen tussen overheid, markt en burger en met ons verfijnde regelsysteem. Men loopt nu bijvoorbeeld (te) laat op tegen de hardheid van geur- en geluidscontouren, maar zo wordt nuchter verteld: als we alles van te voren hadden geweten dan waren we hier misschien nooit aan begonnen en dat zou heel erg zonde zijn. Want zo werd ons verzekerd: nu staat het geluk van mensen centraal.

Er zijn ook wel mooie lessen uit te trekken voor gebiedsprocessen die klassieker zijn georganiseerd. Dat gaat dan over je houding als gebiedsmanager. Onze gids gaf aan dat hij meer heeft leren vertrouwen op het vermogen van mensen om zaken zelf op te lossen en dat nu toepast in ‘gewone‘ gebiedsprocessen, dat geeft hem veel rust. En zoals een van de Utrechtse ambtenaren in Oosterwold opmerkte ‘ik ga mijzelf regelmatig de vraag stellen ‘hoe zouden ze dat in Oosterwold aanpakken’. Klinkt simpel en dat is het ook mits je bereid bent om een proces te laten ontstaan in plaats van het te plannen en je vertrouwen in de samenleving groot is.

Rode draden in beide benaderingen
Beide benadering klinken aantrekkelijk: het in elkaar vervlechten van verschillende benaderingen in Zwolle en de radicaliteit van ketenomkering in Oosterwold. Ze raken elkaar natuurlijk op een paar essentiële punten. Zo werd in beide bijeenkomsten hetzelfde pleidooi gehouden voor ‘gewoon beginnen door een schaftkeet in het gebied te zetten in plaats van eerst een plan te maken’. Ook begrippen als open oproep, ruimte om te pionieren, gaandeweg pas alles invullen en spelregels blijven aanpassen vormen interessante rode draden door beide benaderingen. Daaronder zit de diepere intentie om de toekomstige bewoners niet in de rol van woonconsument te plaatsen maar in de rol van producent van zowel het gebiedsproces als van hun eigen leefomgeving. Wanneer we de ruimte daarvoor veel consequenter bij alle gebiedsontwikkelingen toepassen is er al heel wat gewonnen. Niet alleen een veel interessantere manier van gebiedsontwikkeling maar ook een forse impuls aan het sociaal kapitaal!

---